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更新日付:2017年3月16日 / ページ番号:C011687

都市計画法における開発許可制度について

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開発許可制度の趣旨

開発許可制度は、都市計画法において、以下の二つの役割を果たす目的で創設された制度です。

  • 都市の周辺部における無秩序な市街化を防止するため、計画的な市街化を促進すべき「市街化区域」と、原則として市街化を抑制すべき「市街化調整区域」に区域区分した目的を担保すること。(さいたま市の市街化区域と市街化調整区域に区域区分(線引き)した基準日は、昭和45年8月25日です。)
  • 開発行為において公共施設や排水設備等の必要な施設の整備を義務付けるなど一定の宅地水準を確保すること。 
区域区分図

市街化区域と市街化調整区域について

市街化区域とは、都市計画法(以下、法という。)第7条第2項に、すでに市街化を形成している区域及びおおむね10年以内に優先的かつ計画的に市街化を図るべき区域と規定されています。
一方、市街化調整区域とは、法第7条第3項に、市街化を抑制すべき区域と規定されており、原則として新たな開発・建築行為を禁止し、市街地の無秩序な拡散を抑制する区域です。
都市計画法においては、それぞれの区域に応じた開発許可基準を適用することにより、計画的な市街化を図ることとしています。

開発許可・建築許可・用途変更許可について

法令等 各許可について
開発許可
(法第29条)
  • 市街化区域において、開発区域が500平方メートル以上の開発行為を行う場合は、その開発計画が道路や公園等 (公共施設)に関する法第33条(技術基準)に適合し、開発許可を受けなければなりません。
  • 市街化調整区域で開発行為を行う場合は、道路や公園等 (公共施設)に関する法第33条(技術基準)に適合するほかに、法第34条各号(立地基準)のいずれかに該当しなければ法第29条に基づく開発許可を受けることができません。
    ※法第34条とは、市街化調整区域内における開発行為の立地を規制する面から基準を規定したものです。詳細の内容については、「市街化調整区域における開発許可の立地基準について」をご確認ください。 

※開発行為に関する3条例が平成21年7月1日から施行されておりますので、以下の条例については、「開発行為等に関する条例について」をご確認ください。

  • さいたま市開発行為の手続に関する条例(手続条例)
  • さいたま市都市計画法に基づく開発許可の基準(基準条例)
  • さいたま市中高層建築物の建築及び大規模開発行為等に係る紛争防止及び調整に関する条例 (紛争防止条例)
建築許可
(法第43条)
市街化調整区域では、開発行為を伴わない建築行為 (建築物の新築・改築・用途変更)等 も規制の対象となっており、建築が認められる建築物も限られています。建築行為等を行う場合は、開発行為の技術基準である法第33条第1項第3号及び第7号に対応する施行令第36条第1項第1号に規定されている排水施設の基準と軟弱地盤の対策等の基準及び同条同項第2号に適合するほかに、開発行為の立地基準である法第34条に対応する施行令第36条第1項第3号のいずれかに該当しなければ、法第43条に基づく建築許可を受けることができません。
用途変更
(法第42条)
市街化調整区域で開発許可を受けた区域内においても、許可を受けたときの予定建築物以外の建築物等を建築すること、建築物の改築やその用途を変更することも制限されています。

区域別開発許可制度の適用範囲 

許可を要しないもの(法第29条)
市街化区域 市街化調整区域

(1)開発区域面積が500平方メートル未満

(3)鉄道施設、図書館、公民館、変電所等公益上必要な建築物

(4)都市計画事業

(5)土地区画整理事業

(6)市街地再開発事業

(7)住宅街区整備事業

(8)防災街区整備事業

(9)公有水面埋立事業

(10)非常災害の応急措置

(11)通常の管理行為、軽易な行為

(2)農林漁業用施設、農林漁業者の住宅

 

左欄の(3)~(11)

 

開発許可の基準(法第33条,法第34条)
市街化区域 市街化調整区域
技術基準 【法第33条】
(1)用途地域等
(2)道路、公園等
(3)排水施設
(4)給水施設
(5)地区計画等
(6)公共・公益施設及び予定建築物の用途の配分
(7)地盤の改良、擁壁設置等の安全措置
(8)災害危険区域等による適当でない区域
(9)樹木の保存、表土の保全等
(10)緑地帯、緩衝帯の配置
(11)道路、鉄道等による輸送上の立地
(12)申請者の資力、信用
(13)工事施行者の能力
(14)関係権利者の同意
  • 技術基準 【法第33条】
  • 立地基準 【法第34条】

※法第34条の詳細の内容については、「市街化調整区域における開発許可の立地基準について」をご確認ください


【参考】建築許可(法第43条)
施行令第36条第1項第1号

イ 法第33条第1項第3号に対応

ロ 法第33条第1項第7号に対応

施行令第36条第1項第2号

法第33条第1項第5号に対応

施行令第36条第1項第3号

イ 法第34条第1号から第10号に対応

ロ 法第34条第11号に対応

ハ 法第34条第12号に対応

ニ 法第34条第13号に対応

ホ 法第34条第14号に対応

許可申請等における事務処理フロー図

事務処理フロー図

開発許可等におけるお問い合わせ・相談・申請窓口

手続条例に基づく手続及び都市計画法に基づく手続は、下記の場所が窓口となっております。なお、土地の存する区により窓口が異なりますのでご注意ください。

中央区、桜区、南区、浦和区、緑区内の土地の場合
 南部 都市・公園管理事務所 開発指導課 (中央区役所3階)
 電話番号 048-840-6184・6185
 ファックス 048-840-6189

西区、北区、大宮区、見沼区、岩槻区内の土地の場合
 北部 都市・公園管理事務所 開発指導課 (大宮区役所7階)
 電話番号 048-646-3184(旧大宮市域)・3185(旧岩槻市域)
 ファックス 048-646-3189

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都市局/都市計画部/開発調整課 開発係
電話番号:048-829-1428 ファックス:048-829-1979

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